Задаток или все же аванс?

(прокуратура разъясняет Закон)

В последние годы довольно распространенным явлением в сфере оборота недвижимости стало обеспечение денежным задатком предварительного договора, предусматривающего обязанность сторон заключить в будущем договор купли-продажи.

Пункт 2 ст.381 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что сторона, получившая задаток, обязана в случае неисполнения договора по ее вине вернуть другой стороне сумму задатка в двойном размере.

Особенность в том, что в данном случае граждане заключили лишь предварительный договор, по которому обязались в определенный срок заключить договор о купле-продаже квартиры. И задатком, следовательно, было обеспечено не исполнение обязательства по покупке квартиры, а именно исполнение обязательства, предусмотренного предварительным договором.

Между тем, задаток выполняет не только удостоверяющую и обеспечительную функции, но и платежную. Это прямо следует из п. 1 ст.380 ГК РФ, согласно которому задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Иными словами, задаток всегда становится частью платежа по заключенному договору. А предварительный договор по своей сути безвозмездный и никаких платежных обязательств предусматривать не может. Он только обязывает стороны заключить основной договор на определенных условиях. Задаток может обеспечивать обязательство по основному договору, например, по договору купли-продажи. Но это возможно только, если такой договор заключен.

Важность трактовки данного вопроса заключается в следующем.

Если стороны не заключили основной договор по соглашению между ними или в силу форс-мажорных обстоятельств, то квалификация платежа по предварительному договору не принципиальна - задаток все равно возвращается другой стороне как обычный аванс.

Вопрос о квалификации приобретает значение, если в не заключении основного договора виновна одна из сторон.

Если виноват покупатель, то он задаток теряет, если продавец - задаток должен быть им возвращен в двойном размере (возможно также возмещение понесенных убытков с зачетом суммы задатка). Авансы же возвращаются всегда и в одинарном размере независимо от вины. При наличии сомнений сумма задатка считается авансом (п.3 ст.380 ГК РФ), следовательно, от позиции суда зависят финансовые интересы сторон.

Кроме того, задаток - это форма обеспечения обязательства, а аванс – просто часть платежа. В условиях правовой неопределенности сторона, полагающая свои интересы надежно обеспеченными, может в случае не заключения договора понести серьезные убытки и не получить никакой компенсации.